Nina Valíčková | text vyšiel v magazíne Koncept 1/2023
Téma bývania je mimoriadne rozsiahla a dotýka sa takmer každej oblasti ľudského života. V ideálnom prípade by mal podmienky na dostupné bývanie definovať štát a samospráva. Byť relevantným hráčom, ktorému nejde o zisk, ale o všeobecné dobro. Model, ktorý vidíme všade tam, kde dostupné bývanie funguje. U nás však toto zásadné a rozhodujúce postavenie na trhu prevzali developeri. Nina Valíčková sa rozpráva s Borisom Hrbáňom, jedným zo zakladateľov Imagine Development. Developerov, ktorí sa snažia tradičný model „postav, čo pýta trh, a predaj“ rozšíriť o nové témy. V rámci svojich projektov skúšajú pre náš trh neznáme schémy senior housingu či funkčnosť co-housing modelu.
Developmentu sa venujete od roku 2007. Na aký segment sa zameriavajú vaše projekty?
Zameriavame sa predovšetkým na bývanie, ale vnímame ho komplexnejšie. V rámci sociálneho rozmeru bývania nás zaujíma komunita a vytváranie spoločenstva, ale aj hľadanie nových modelov, ako napríklad spájanie bývania s prácou a nové prístupy v bývaní pre seniorov. Pri bývaní potrebujete mať aj nejaké služby, takže naše projekty majú v sebe aj občiansku vybavenosť. Náš nosný segment je bývanie, ale s veľmi širokými odbočkami a prepojeniami.
Ako sa za tie roky zmenili nároky klientov na kvalitu bývania a sú Slováci ochotní priplatiť si za pridanú hodnotu?
Myslím, že nároky sa zmenili. Venujeme sa tomu 15 rokov, prvý projekt sme dokončili v roku 2014, odvtedy sa vymenila aj generácia našich kupcov. Väčšinou je to generácia tridsiatnikov a štyridsiatnikov a vidíme, že ich očakávania sú vyššie. Keď sme pred 10 rokmi dali do ponuky projekt Hájpark, všetci neveriacky krútili hlavami, načo sú nám všetky tie komunitné priestory, že to nikto nepotrebuje. Väčšina vtedy dokončených domov neponúkala okrem oplotenia, stojiska na kontajnery a parkoviska nič navyše. Dnes už však nenájdete projekt, ktorý by nemal pekné detské ihrisko a upravené okolie.
Minimálne developeri, ktorí si to označenie zaslúžia, čiže všetci tí, ktorí sa developmentu venujú na sto percent a profesionálne chápu, že aj okolie domu je pre kupujúcich dôležité. Väčšina našich projektov síce bola v rámci svojho okolia drahšia, ale nie najdrahšia. Nesnažili sme sa ich pozicionovať ako luxus, za ktorý si treba priplatiť. Domy sme stavali skôr so zámerom, že kvalitnejší byt si udrží hodnotu aj v ťažších časoch, keď dopyt nebude až taký veľký. Ľudia sú ochotní zaplatiť trochu viac, ale veľmi to závisí od toho, aká je cena a možnosti.
Čo vás viedlo k rozhodnutiu robiť to inak?
Asi osobná skúsenosť. Sme traja spoločníci, všetci architekti, dvaja klasickí a jeden záhradný, a každý prežil nejakú časť života v zahraničí. Zároveň sme s developmentom začali v neskoršej fáze svojich profesionálnych kariér, preto naším prioritným cieľom nebol len biznis, ale chceli sme vybudovať hodnoty, ktoré pretrvajú a na ktoré budeme môcť byť hrdí. Od začiatku sa snažíme projekty robiť tak, aby sme v nich aj sami chceli bývať.
Za dôležitú považujeme hlavne sociálnu alebo komunitnú stránku bývania. Veľmi dôležité je práve to, aby si ľudia vytvorili vzťah k miestu, kde bývajú, a to sa darí lepšie, keď sa dokážu identifikovať aj s prostredím mimo samotného bytu. Nielen pekne spravený byt alebo dom, ale aj spoločné priestory, kde sa susedia môžu stretnúť, a prostredie pred domom, kde môžu chvíľu zotrvať a tráviť voľný čas.
Čo považujete za dôležité pre vytváranie vzťahu obyvateľov k prostrediu, v ktorom žijú? Dá sa tento aspekt podporiť architektonickými prostriedkami?
Za dôležitú považujeme hlavne sociálnu alebo komunitnú stránku bývania. Veľmi dôležité je práve to, aby si ľudia vytvorili vzťah k miestu, kde bývajú, a to sa darí lepšie, keď sa dokážu identifikovať aj s prostredím mimo samotného bytu. Nielen pekne spravený byt alebo dom, ale aj spoločné priestory, kde sa susedia môžu stretnúť, a prostredie pred domom, kde môžu chvíľu zotrvať a tráviť voľný čas. Podstatné je nepoužívať byt len ako nocľaháreň alebo uzavretú bunku. Takže z nášho pohľadu sú pre vytváranie vzťahu obyvateľov k prostrediu dôležité práve priestory medzi domami a okolie samotného domu.
S tým súvisí aj polyfunkcia v objekte?
Nejaká miera určite áno, ale zároveň zákony ekonomiky nepustia, funkciu treba nastaviť tak, aby prežila a bola udržateľná. V Hájparku máme okrem vlastnej kancelárie škôlku, obchod s kaviarňou a tri menšie nebytové priestory, ktoré slúžia ako kancelárie a kaderníctvo. Bol to pokus, čo sa týka rozsahu, ale použili sme na to priestory, ktoré by pravdepodobne ako byty nefungovali. Sú na prízemí a orientované do ulice a na priľahlé parkovisko. Po piatich rokoch vidíme, že nie všetky funkcie v takejto okrajovej polohe prežijú, iným, naopak, vyhovuje. Kancelária na prízemí svojím kontaktom s okolím vytvára určitý komunitný efekt, ale nedá sa porovnať s oveľa živšou kaviarňou. Takže polyfunkcia určite áno, ale treba ju dávkovať citlivo, aby bola dlhodobo udržateľná.
Samotné vybudovanie spoločných záhrad nezaručuje, že ich komunita aj prijme a bude využívať. Kde vidíte úlohu developera v procese formovania komunity?
Vybudovanie záhrad je základ, druhá vec je, ako a kde ich vybudujete. Keď spravíte veci len formálne, možno budú fungovať, ale budú fungovať menej, ako keď si na tom dáte záležať.
Napríklad pestovateľské záhony v Hájparku by asi nefungovali tak dobre, keby boli umiestnené niekde vpredu na ulici. Alebo detské ihrisko vedľa kontajnerov na smeti. A nestačí to len vybudovať, komunite musíte trochu pomôcť naštartovať sa.
Symbolický ročný poplatok, prostredníctvom ktorého si záujemcovia rezervujú záhony, slúži na pokrytie prevádzkových nákladov zdieľaných záhrad a zároveň motivuje k ich aktívnemu využívaniu.
Okrem záhrad tu máme ešte jeden samostatný objekt, ktorý slúži ako klubovňa, obyvatelia ho nazvali Hájovňa. Umiestnili sme ho do stredu vnútorného dvora ako samostatný objekt, hodil sa nám tam viac ako niekde do parteru. Užíva ho celá komunita, teda tí, ktorí chcú, a bývajú tam schôdze, takže obyvatelia nemusia postávať niekde v garáži alebo na schodisku, čo je svojím spôsobom tiež spoluvytváranie komunity. O problémoch spojených so správou domu sa lepšie diskutuje posediačky v teple pri normálnom svetle ako niekde v garáži, kde každých päť minút zhasne svetlo a každý by už najradšej išiel domov.
Na začiatku sme hľadali modely, ako by mal ten domček fungovať. Povinné prispievanie na jeho prevádzku by mohlo byť zdrojom konfliktov, lebo nie každý mal záujem využívať ho. Uvažovali sme o rôznych modeloch správy, nakoniec sme to vyriešili tak, že priestor je prenajatý za prevádzkové náklady obyvateľom, ktorí majú záujem, sami si ho spravujú a prispievajú na prevádzku, akoby patril im. Je to optimálna situácia, lebo sa tomu venujú ľudia, ktorí chcú a vidia v tom zmysel. Intenzívne ho využíva približne 30 domácností.
Pri uvedení prvej etapy, pozostávajúcej z 27 domácností, do prevádzky sme zorganizovali susedskú záhradnú párty, na ktorej sa ľudia mohli zoznámiť a zároveň sa dozvedieť informácie o našich zámeroch v projekte. Pri otvorení druhej fázy s 80 bytmi bola prvá skupina už relatívne zohraná. Párty pri otvorení druhej etapy už robili sami a stalo sa to každoročnou tradíciou.
Silným prvkom je aj záhrada, ktorej súčasťou je kus storočného lesa, kde obyvatelia vždy na jar organizujú brigády.
Takže komunita začne vznikať, keď má na to priestorové predpoklady a keď je tam nejaký motor. Tým motorom by mal byť zo začiatku developer a potom by to už malo naskočiť samo. Dnes tu máme fantastických susedov, ktorí sú dušou spoločenstva. To ešte neznamená, že nevznikajú konflikty, tie vznikajú v každej komunite, ale keď je silná, dokáže ich vyriešiť.
A čo iné formy bývania? Má podľa vás cohousing na Slovensku nevyužitý potenciál? Prečo nie je rozšírenejší?
To je ťažká otázka. Asi to súvisí s naším nastavením a potrebou vlastniť a tým, akí sme my Slováci „asociáli“. Tvárime sa, že sa nepotrebujeme spolčovať a zdieľať veci viac, ako je nutné. Téme cohousingu sa venujem už takmer 10 rokov, v roku 2016 sme k tejto téme spoluorganizovali jedno z prvých podujatí What City?!, kde bolo neskutočne veľa účastníkov. Odvtedy som však nezaznamenal žiadne konkrétne iniciatívy. Svojím spôsobom je to pre nás symptomatické. Keby niekto prišiel a ponúkol, tak by sme sa pridali, princíp cohousingu je však úplne opačný, musí vzniknúť zdola od ľudí. Ja som tento koncept poznal z Nemecka, kolega Drahan čiastočne z Kanady, ale cohousingové projekty sú rozšírené hlavne v Európe.
Témou cohousingu sme sa začali zaoberať pri Hájparku. S pomocou nášho kamaráta psychológa sme spravili fókusové skupiny, kde sme zisťovali záujem o túto formu bývania. V tom čase išlo o pomerne novú informáciu, ale cítili sme záujem, preto sme sa cohousingu začali venovať. Najmenšia bytovka, ktorá mala mať iba 11 bytov, by bola dobrá pre skupinu ľudí, ktorí sa poznajú, my by sme im to postavili na mieru a nemuseli by sme sa zaoberať predajom tých 11 bytov. Nakoniec nás život predbehol, a kým sme sa do toho dostali hlbšie, projekt už bol pomaly dokončený. Počas výstavby sme tu ešte mali pripravený klastrový byt, spojili sme tri veľké byty do jedného veľmi veľkého. Tento model poznám z Nemecka a zo Švajčiarska, žijete tam single alebo ako pár, máte svoj malý bytík, ktorý je súčasťou veľkého bytu s veľkou zdieľanou obytnou miestnosťou a veľkou kuchyňou. Nenašli sme však dosť záujemcov. Zároveň to pre nás bol test trhu, ktorý sme si v hrubej stavbe ešte mohli dovoliť. Priestor sme preto opäť rozdelili na tri samostatné byty.
Cohousing, nielen na Slovensku, nevznikne bez toho, aby bol po takejto forme bývania dopyt. Keď som v 90. rokoch žil v nemeckom meste Tübingen, budovy pôvodne slúžiace ako kasárne tam prechádzali konverziou a časť z nich získali iniciatívy, ktoré si ich začali svojpomocne prerábať na cohousingové bývanie. Takým „hlavným mestom“ cohousingu (v nemčine sa používa výraz Baugruppe) je pre mňa Berlín. Niekedy okolo roku 2000 tam zrušili všetky dotácie na bývanie a ľudia si odrazu nemohli dovoliť byty z komerčnej ponuky. Dostupným sa stalo jedine bývanie, ktoré si sami vytvorili. Počas nasledujúcich 15 až 20 rokov tam vzniklo obrovské množstvo rôzne zameraných svojpomocných a samoorganizovaných bytových projektov. Situácia sa však odvtedy dramaticky zmenila, pozemky v Berlíne výrazne zdraželi a novým trendom, podmieneným novou realitou, je vznik cohousingových projektov v cenovo dostupnejších lokalitách mimo Berlína.
V blízkej Viedni je tiež viacero vydarených cohousingových projektov, napríklad Sargfabrik, ktorý vznikol v 90. rokoch, ale stále pribúdajú ďalšie, napríklad v novej štvrti Aspern Seestadt. Zatiaľ čo v Nemecku a Rakúsku existuje možnosť združiť viacero individuálnych úverov za účelom výstavby bytovky, rozvoj cohousingu na Slovensku brzdí aj chýbajúci právny rámec zastrešujúci financovanie bývania pre skupiny ľudí.
Ako sme na tom s bývaním v seniorskom veku? Mnohí ho chcú prežiť v dome alebo byte, kde strávili veľkú časť života, aj keď je pre ich aktuálnu životnú situáciu priveľký. Vnímate v tomto posun?
U nás zatiaľ vôbec. Ani v iných krajinách však špecifické generačné bývanie netvorí prevažný spôsob bývania seniorov. Všeobecne sa uplatňuje hlavne princíp „aging in place“, to znamená, že v komunite, kde žijete, aj zostarnete. To však má aj svoje tienisté stránky. Napríklad keď je vaša komunita na predmestí alebo nejakej periférii, dochádzanie za službami v minulosti nepredstavovalo problém, no starnutie znižuje vašu mobilitu a „aging in place“ sa začne spájať s osamelosťou. Väčšina starších ľudí nepotrebuje starostlivosť, ale iba občasnú pomoc, ktorú takéto miesta neponúkajú. V prípade páru je osamelosť možno menší problém, ako keď človek ostane sám a samota zhoršuje jeho šance na dobrú zdravotnú kondíciu vo vyššom veku.
V akom stave je súkromný sektor bývania pre seniorov na Slovensku? Má pre developera zmysel venovať sa tejto téme?
Súkromný sektor sa zameriava na opatrovateľské zariadenia, tie sú potrebné a je ich nedostatok. Poznám dvoch až troch ľudí, ktorí sa zaoberajú asistovaným bývaním, teda modelom s ľahkou opaterou. Modely bývania pre ľudí bez potreby opatery však u nás neexistujú. V západnej Európe žije v takto zameranom segmente približne 7 % ľudí. Nie je to veľa, ale pre nás je to zaujímavé. Pripravujeme dva projekty, kde si to chceme vyskúšať, jeden je v obci Báč pri Šamoríne a druhý by mal byť v Malackách v novobudovanej štvrti Mayer. V jednom bloku by sme chceli vybudovať klasické zariadenie pre seniorov so starostlivosťou a v druhom bytový dom s vybavenosťou, kde môžu byť byty vo vlastníctve aj v prenájme. Takúto formu bývania nevnímame ako luxus, skôr to berieme ako možnosť začať novú etapu života. Je to forma downsizingu, ideálne riešenie pre ľudí vo veku nad 60 rokov s možnosťou prenajať alebo predať vlastný byt a presťahovať sa. Rozhodnutie o zmene je dôležité spraviť v čase, keď človek ešte nie je odkázaný na pomoc, najlepšie niekedy ku koncu pracovne aktívneho obdobia. Pre niekoho to môže byť 10, pre niekoho 30 rokov, ktoré strávi na dôchodku, a jeho život môže byť so správnymi priestorovými predpokladmi kvalitnejší.
Väčšina developerov sa venuje lukratívnym oblastiam s rýchlou návratnosťou. Možnosť postaviť a dlhodobo financovať projekt majú len investori s dostatočným finančným zázemím. Je to ťažká téma a nemyslím si, že je to niečo, do čoho by sa developeri hrnuli. Aj v zahraničí sa seniorskému bývaniu venuje iba úzko profilovaná skupina.
Kde vidíte budúcnosť bývania na Slovensku?
Som skôr priateľom malomestského bývania, veľmi sa mi páčia rôzne britské developmenty v malých mestečkách, kde sú maximálne tri až štyri podlažia. Veľa pekných radovkových alebo townhousových projektov nájdete aj v Holandsku či Nemecku. Takéto bývanie ma oslovuje, ale neviem, či je to budúcnosť. Väčšina ľudí bude asi stále chcieť bývať v rodinnom dome a určite sa budeme musieť zaoberať stavebnou prefabrikáciou. Už dnes je ťažké nájsť ľudí na stavbu a tento problém sa bude len prehlbovať. Viac odhadnúť nedokážem, veď len pred rokom sme si ani nevedeli predstaviť, že bude vojna a všetko bude o 30 % drahšie. Budúcnosť by som však rád videl zelenšiu a skromnejšiu, ale či to tak bude, to neviem.
Fotogaléria
